Введение
Конституция Российской Федерации (ст. 40) провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище.
Право на жилище — одно из важных социально-экономических прав граждан России, поскольку оно затрагивает основы жизни людей.
Но, предоставляя нанимателям право пользования жилым помещением, государство возлагает на них и ряд обязанностей по соблюдению
жилищных законов, заключенных договоров жилищного найма, правил пользования и сохранения жилых помещений и т. д. Поэтому в жилищном праве
установлена ответственность нанимателей за нарушение своих обязательств по договору найма жилого помещения в виде привлечения к судебной
ответственности, когда при наличии оснований, предусмотренных законом, суд может вынести решение о расторжении договора жилищного найма и
выселении виновного с прекращением всех субъективных прав и обязанностей сторон по договору.
Однако расторжение договора жилищного найма — это весьма острая и значительная по своим последствиям мера, которая предусмотрена
жилищным законодательством и применяется на практике лишь в случаях злостного нарушения нанимателем своих обязательств по договору или
тогда, когда этого требуют какие-либо серьёзные общественные интересы.
Поэтому государство также обеспечивает защиту прав и интересов нанимателей и членов их семей при необоснованности требований истца
либо угрозе ухудшения жилищных условий переселяемых лиц.
В целях повышения устойчивости и повышения гарантии жилищных прав граждан в статье 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому
никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и
в порядке, предусмотренном законом. Именно эти основания и порядок прекращения права на жилое помещение и будут рассмотрены в данной
работе в качестве средства обеспечения конституционного права граждан на жилище.
В дипломной работе проанализирована литература по вопросу прекращения жилищных правоотношений и расторжения договора социального
найма жилого помещения за достаточно продолжительный период времени — более 30 лет, что отразилось в виде использования различных точек
зрения по определенным вопросам, их сопоставлении, анализе. Также изучена практика судебных органов (Верховного Суда, районных судов города
Новосибирска).
Данная тема имеет важное практическое значение, так как решение суда, вынесенное по делу о расторжении договора жилищного найма,
обеспечивает не только надлежащее пользование жилым помещением, его сохранность, но и оказывает непосредственное воздействие на
благополучие людей, как нанимателя данного жилого помещения, так и жильцов всего дома, не говоря уже о сложностях, которые возникают при
самом рассмотрении дел данной категории, требующих особого внимания к изучению всех обстоятельств дела.
Проблемы, освещенные в данной работе, анализировались многими ведущими учеными: П. И. Седугным, Ю. К. Толстым, Ю. С. Васильевым, Ю.
М. Коньковым, И. Б. Мартковичем и другими.
В дипломной работе использованы также различные научные труды: монографии, авторефераты диссертаций, учебная литература.
Работа состоит из трех глав и посвящена, большей частью, рассмотрению существующих оснований прекращения договора социального найма
жилого помещения, процедуре расторжения этого договора в судебном и административном порядке, а также возникающими в связи с этим
трудностям, что может свидетельствовать о том, что хотя расторжение договора социального найма и является чаще всего одной из форм
ответственности конкретного нанимателя, вместе с тем оно играет роль правового средства укрепления договорной дисциплины в жилищном праве.
Основания, порядок и последствия прекращения жилищных правоотношений социального найма жилого
помещения
В соответствии с пунктом первым статьи 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования жилые
помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, по которому наймодатель обязуется предоставить во владение и
пользование или только в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение в жилищном фонде
социального использования, как правило, в виде отдельной квартиры, в пределах нормы жилой площади либо сохранить за нанимателем право
проживания по договору найма в жилом помещении независимо от его площади, а наниматель обязуется использовать это помещение по
назначению, своевременно производить оплату помещения и коммунальных услуг.
Такое определение можно дать, обобщая основные черты и существенные условия договора социального найма жилого помещения,
установленные законом. В соответствии с этим договором жилые помещения находятся у граждан в бессрочном пользовании (а не на определенный
срок). Поэтому одной из особенностей отношений пользования жилищем по договору социального найма является то, что они носят, по общему
правилу, длящийся, стабильный характер.
Но несмотря на это, рано или поздно наступают обстоятельства, с которыми закон связывает их прекращение. "Прекращение жилищных
правоотношений влекут обстоятельства, которые именуются юридическими фактами и в соответствии с общепринятой классификацией
подразделяются на события и действия" [1], — отмечает Ю. К. Толстой. То есть совокупность юридических фактов, с наступлением которых закон
связывает прекращение договора жилищного найма, образует основание прекращения этого договора [2].
Какое содержание нужно вкладывать в понятие "прекращение договора жилищного найма?" Здесь нужно отметить, что к понятию прекращения
договора жилищного найма не относятся случаи изменения содержания этого договора.
Частичное изменение этого договора иногда может быть связано с прекращением договора в результате изменения сторон в договоре. "Так,
например, в случае раздела жилого помещения между членами семьи, если семья состоит из нескольких человек и из её состава отделяется один
член семьи с открытием самостоятельного лицевого счета, то у оставшихся членов семьи договор лишь изменяется, а у вышедшего из состава
семьи участие в прежнем договоре прекращается и возникает новый договор" [1].
Если юридические факты, вызывающие прекращение договора, связаны с определенным событием, то договор прекращается без его
расторжения. "Так, если в данной местности произошло землетрясение, в результате чего рухнул дом, то хотя его обитатели и уцелели бы, действие
жилищных правоотношений прекратилось, поскольку помещение, в которых люди жили, больше нет" [2]. Таким образом, здесь имеет место гибель
объекта договора, что влечет за собой прекращение договора найма жилого помещения.
Прекращение жилищных правоотношений имеет место и тогда, когда человек, который пользовался помещением, умирает.
В приведенных примерах прекращение жилищного правоотношения связано с наступлением юридического события, то есть обстоятельства, не
зависящего от воли людей (стихийного явления или смерти).
Прекращение жилищных правоотношений может быть обусловлено истечением срока, если правоотношение носит срочный характер (например,
при краткосрочном найме), непригодностью помещения для проживания и другими обстоятельствами.
В указанных случаях речь идет либо о событиях, либо о таких обстоятельствах, с которыми сам закон связывает прекращение жилищных
правоотношений. Так, истечение срока договора поднайма влечет прекращение жилищных правоотношений в силу закона, независимо от того, как
относится к этому поднаниматель.
Гораздо чаще прекращение жилищных правоотношений по найму жилого помещения обусловлено действиями либо его участников, либо третьих
лиц, либо, наконец, актами соответствующих органов государственной власти или местного самоуправления, в том числе органов суда и
прокуратуры, причем нередко имеет место их сочетание.
Действия участников жилищных правоотношений либо третьих лиц, которые влекут их прекращение и расторжение договора, могут быть как
правомерными, так и неправомерными.
Жилищное правоотношение может быть прекращено по взаимному соглашению его участников.
В случаях, предусмотренных законом, жилищное правоотношение может быть прекращено по требованию одного из участников (ч. 1.ст. 89 ЖК
РСФСР, п. 1.ст. 687 ГК РФ).
Прекращение жилищного правоотношения влекут также неправомерные действия, например, когда собственник поджигает дом с целью
получить страховое возмещение, а заодно и избавиться от неугодного нанимателя. Также это могут быть и действия третьих лиц, влекущие
прекращение жилищных правоотношений. К примеру, гражданин был неосновательно привлечен к уголовной ответственности, а впоследствии
реабилитирован. Во время его отсутствия в принадлежащий ему дом по распоряжению органов исполнительной власти поселили других лиц. По
возвращении лицо требует освобождения дома от посторонних граждан [1].
Чаще всего действий участников жилищных правоотношений и третьих лиц ещё недостаточно для их прекращения. Помимо этого необходимы
акты соответствующих органов государственной власти или органов местного самоуправления. Так, для прекращения жилищного правоотношения и
расторжения договора найма вследствие того, что гражданин систематически нарушает права и интересы соседей, создавая условия, невозможные
для совместного проживания, необходимо решение суда о расторжении договора жилищного найма, вынесенное по иску заинтересованного лица.
Властные акты соответствующих органов как основания прекращения жилищных правоотношений могут сочетаться не только с действиями их
участников или других лиц, но также и с иными юридическими фактами. Так, аварийное состояние дома, подтвержденное актом межведомственной
комиссии, служит основанием для обращения в прокуратуру за дачей санкции на административное выселение проживающих в доме лиц.
Нередки случаи, когда для прекращения жилищного правоотношения необходимо наличие не одного, а нескольких властных актов. Например, по
решению органа исполнительной власти субъекта РФ дом, в котором граждане проживают, подлежит сносу или переоборудованию в нежилой.
Граждане отказываются освободить дом и переселиться в предоставляемые им другие благоустроенные жилые помещения. Для освобождения
дома от проживающих в нем лиц необходимо предъявить иск, конкретно указав, какие жилые помещения предоставляются выселяемым.
Таким образом, если юридические факты, вызывающие прекращение договора, не связаны с нарушением нанимателем своих обязательств, то
договор прекращается без его расторжения. В случае нарушения нанимателем своих обязательств, договор прекращается путём его досрочного
расторжения [1].
В научной и учебной литературе даются разные определения понятия расторжения договора найма жилого помещения. Б. К. Комаров отмечает,
что под расторжением договора жилищного найма следует понимать полное прекращение сторонами всех прав и обязанностей по договору.
Наймодатель освобождается от обязанности предоставления жилого помещения и прекращает взимать квартплату, а наниматель лишается права
пользования жилым помещением, освобождается от обязанности внесения квартплаты и т. д. [2].
В. А. Золотарь, П. Н Дятлов в учебнике "Советское жилищное право" дают такое определение: "расторжение договора найма жилого
помещения рассматривается как прекращение того правового основания, из которого вытекает право нанимателя на пользование жилым
помещением и другие его права, обусловленные договором" [3]. Если исходить из данного определения, то получается, что здесь отождествляются
понятия "расторжения договора найма жилого помещения" и "прекращения" этого договора, так как" правовым основанием, из которого вытекает
право нанимателя на пользование жилым помещением и другие его права", о котором говорится в данном определении, как раз и является договор
найма жилого помещения и названные авторы считают, таким образом, что расторжение договора найма жилого помещения — это прекращение
этого договора.
"Прекращение жилищного правоотношения — это более широкое, то есть родовое понятие по отношению к расторжению договора найма" [4].
Как уже было отмечено ранее, прекращение жилищных правоотношений влекут обстоятельства (юридические факты): события и действия.
Прекращение договора может быть в трех формах: во-первых, по согласованной воле сторон (соглашение о прекращении договора), во-
вторых, по воле одной из сторон и, в-третьих, вследствие обстоятельств, которые вообще от воли сторон не зависят (смерть гражданина).
Расторжение договора, в отличие от прекращения, понятие более узкое, которое включает в себя прекращение жилищных правоотношений в
результате действий их субъектов, а не событий и действий, как при прекращении договора, то есть не все основания прекращения договора влекут
его расторжение.
Б. К. Комаров в своей работе "Прекращение договора жилищного найма" пишет так: "расторжение договора есть разновидность прекращения
договора, но последнее может иметь место и без расторжения договора" [1].
Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан
несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает свое действие лишь с момента расторжения. Так, договор
становится недействительным в случае признания недействительным ордера, на основании которого он заключен (ст. ст. 48 и 100 ЖК).
Недействителен и договор найма жилого помещения, заключенный без выдачи ордера (п. 3 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от
3 апреля 1987 г. "О практике применения судами жилищного законодательства" [2]). "Это различие имеет существенное практическое значение,
например, при определении действительности выданного ордера (выдан ли он на свободное или занятое в момент его выдачи жилое помещение)" [3]
.
Расторжение договора найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Последствием расторжения договора найма жилого
помещения является утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и
выселение их из жилого помещения. Таким образом, прекращение жилищных правовых отношений может, как сопровождаться, так и не
сопровождаться выселением граждан. Ясно, например, что если прекращение жилищного правоотношения произошло вследствие смерти
гражданина, то выселять некого. Выселение не происходит и тогда, когда жилое помещение приватизировано, так как в данном случае вместо
договора социального найма жилого помещения возникает правоотношение собственности, хотя жилищные правоотношения с другим субъектным
составом и иные по содержанию могут сохраниться. В частности, это имеет место тогда, когда не все члены семьи, давшие согласие на
приватизацию жилого помещения, сами становятся её участниками, или тогда, когда в жилом помещении проживают другие лица. Однако во всех
указанных случаях приватизация сама по себе не влечет выселения из жилого помещения проживающих в нем лиц. Если, скажем, на момент
приватизации в жилом помещении проживает поднаниматель, то он сохраняет право пользования жилым помещением на прежних условиях на срок,
который предусмотрен в договоре поднайма, хотя и перестает быть поднанимателем.
"Но чаще всего прекращение жилищных правоотношений связано с выселением проживающих в жилом помещении лиц" [1]. Выселение, по каким
бы основаниям и в каком бы порядке оно не производилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового
воздействия. Выселение из занимаемого жилого помещения в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда
допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч. 1 ст. 90 ЖК). Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение)
либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и тем
более как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что
предоставляемое ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае
удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя
говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится
с санкции, то есть с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в
административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в
результате самоуправного занятия жилого помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за
порчу или разрушение жилого помещения или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданско-правовой
ответственности.
Если состоялось решение суда о выселении гражданина или дана санкция прокурора на административное выселение, то "при освобождении
помещения речь должна идти именно о выселении гражданина, хотя бы он и подчинялся решению суда или санкции прокурора и для освобождения
помещения не пришлось прибегать к содействию судебного исполнителя и органов милиции" [1].
Таким образом, выселение гражданина в большинстве случаев является следствием расторжения договора жилищного найма, то есть
следствием прекращения действия основания пользования жилым помещением. Однако не следует забывать, что договор найма может и не
являться основанием пользования жилым помещением. Поэтому выселение граждан "может иметь место, как вследствие расторжения договора
жилищного найма, так и в других случаях, в том числе и тогда, когда гражданин проживает в жилом помещении без всяких на то оснований, например,
при самоуправном занятии жилого помещения" [2].
Как отмечают М. И. Брагинский и В. В. Витрянский, "расторжение договора, с одной стороны, вносит некий дестабилизирующий фактор в
отношения сторон, предоставляя возможность прекратить договор до получения ожидаемого результата, а с другой стороны, предоставляет способ
избежать исполнения договора в случаях, когда его реализация не будет отвечать целям, стоящим перед сторонами" [3].
Стремясь обеспечить устойчивость пользования жилыми помещениями, государство тщательно регулирует отношения по расторжению
договора жилищного найма и выселению граждан из жилых помещений, что имеет большое значение в обеспечении осуществления
конституционного права граждан на жилище.
Анализ норм, регулирующих эти отношения, показывает, что законодатель на первое место ставит защиту жилищных интересов нанимателей и
членов их семей. С одной стороны, он предоставляет им широкие права в расторжении договора, а с другой — оберегает их от необоснованных
выселений из занимаемых квартир.
Действующее жилищное законодательство предусматривает возможность расторжения договора жилищного найма, как по инициативе
нанимателя, так и по требованию наймодателя.
Права нанимателя или членов его семьи при расторжении указанного договора по их инициативе ничем не ограничены. Наниматель жилого
помещения вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖК РСФСР). Причина расторжения договора
значения не имеет. "Односторонний отказ гражданина от пользования жилым помещением не ставится в зависимость от каких-либо условий, не
требует предварительного предупреждения, может быть совершен, как правило, в любой форме" [1]. Единственная обязанность, которая
возлагается при этом на выезжающего нанимателя, — это сдача помещения в надлежащем состоянии (ч. 2 ст. 142 ЖК РСФСР).
"Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена не только путем прямого волеизъявления в позитивной форме, но и форме
конклюдентного действия, когда воля расторгнуть договор и прекратить жилищные отношения с наймодателем вытекает из совершенного действия,
а не из прямого волеизъявления" [2]. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное место жительства в другое место, хотя бы они
и не заявили о прекращении жилищного правоотношения. Согласно части 2 статьи 89 ЖК РСФСР договор найма считается расторгнутым со дня
выезда. В отличие от порядка, предусмотренного данной статьей, статьей 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору
коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя. Таким образом, наниматель жилого помещения по договору
социального найма обладает самостоятельностью при одностороннем расторжении данного договора и ограничен только получением согласия на
это от членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих по основаниям, предусмотренным ст. ст. 60 и 62 ЖК РСФСР, а также представителя
несовершеннолетних членов семьи с санкции органов опеки и попечительства.
Выезд на постоянное место жительства надо отличать от временного отсутствия.
Выезд на постоянное место жительства определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте
жительства другое помещение, прописан ли там, переехал ли в другой населенный пункт и тому подобное.
Другой вопрос — доказательства такого намерения. Ими могут быть перемена места работы, получение другого жилого помещения для
постоянного места жительства, кроме случаев, когда закон предусматривает сохранение прежнего помещения, вселение в качестве члена семьи к
другому лицу и тому подобное. Пленум Верховного Суда СССР в постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3
апреля 1987 года № 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 года № 14) [1] разъяснил (п. 9), что при
разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд
обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом
помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и
устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.
При этом все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. При временном отсутствии нанимателя или
членов его семьи, в отличие от выезда на постоянное жительство в другое место, гражданин не приобретает иного постоянного места жительства, у
него существует намерение вернуться в прежнее жилое помещение, которое ограничено определенным законом сроком в 6 месяцев, если законом
не предусмотрен более длительный срок (п. 8 постановления № 2 Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г.) [1], а также временное
отсутствие лица должно быть обусловлено обстоятельствами, установленными статьей 60 ЖК РСФСР. При этом наниматель или члены его семьи
утрачивают право пользования жилым помещением только вследствие отсутствия сверх установленных сроков и только после принятия судом
решения о признании лица утратившим право на жилую площадь [2].
Что же касается расторжения договора найма жилого помещения при выезде нанимателя на постоянное жительство в другое место, то в
соответствии с правилами статьи 88 ЖК РСФСР, если из жилого помещения выбывает не вся семья, то договор найма жилого помещения не
расторгается, а может быть переоформлен на любого из оставшихся членов семьи. Выбывший член семьи утрачивает право на пользование жилым
помещением со дня выбытия.
Таким образом, в данном случае надо отличать расторжение договора найма жилого помещения от его прекращения (утраты) права
пользования жилым помещением.
Участниками договора найма являются не только два лица — наниматель и наймодатель, а на стороне нанимателя в договоре могут
участвовать и другие лица — члены его семьи, причем на тех же правах, что и наниматель (ст. 53 ЖК РСФСР).
С выбытием нанимателя договор не прекращается, его сторонами остаются другие участники, один из которых замещает нанимателя (ст. 88 ЖК
РСФСР). Договор найма жилого помещения прекращается, если он перестает действовать в отношении нанимателя и всех членов его семьи
одновременно. Утрата же права пользования жилым помещением распространяется лишь на одно лицо — нанимателя или члена его семьи, а
договор найма жилого помещения продолжает действовать в отношении всех остальных его участников.
"Договор найма жилого помещения прекращается по этим основаниям (ст. 89 ЖК РСФСР) только в том случае, когда на стороне нанимателя в
договоре выступает лишь одно лицо — сам наниматель, утрачивающий право на жилое помещение, не имеющий членов семьи. Тогда утрата права на
жилое помещение или выселение есть основание для прекращения договора найма путем его расторжения" [1].
Таким образом, договор найма действует лишь до тех пор, пока существует наниматель как сторона договора и осуществляется право
пользования жилым помещением. С выездом на постоянное жительство, со смертью, признанием безвестно отсутствующим или умершим
нанимателя договор жилищного найма и субъективные права нанимателя прекращаются.
Положение наймодателя, в отличие от нанимателя, является более стабильным. Перемена лиц на стороне наймодателя также может иметь
место, но значительно реже. Согласно статье 675 ГК РФ, статье 9 Закона "Об основах федеральной жилищной политики" от 24.12.92 г. с
последующими изменениями [2] при переходе права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не происходит расторжения
или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного
договора найма.
Именно в таком порядке, рассмотренном выше, происходит расторжение договора социального найма жилого помещения по волеизъявлению
нанимателя жилого помещения, и, как правило, такой порядок расторжения договора социального найма представляется менее сложным по
сравнению с порядком расторжения такого договора по требованию наймодателя. Это обусловлено, в частности, тем, что права наймодателя на
расторжение договора жилищного найма и выселение нанимателей ограничены целым рядом условий, указанных в законе (ч. 3 ст. 89, ст. 90 ЖК
РСФСР). "Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами жилыми помещениями, предоставленными им. Жилищный кодекс
регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной
защиты жилищных интересов граждан" [1]. В статье 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из
занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом. Поэтому расторжение договора найма жилого
помещения в доме государственного или общественного жилищного фонда по инициативе наймодателя является исключительной мерой и
допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст.
90 ЖК РСФСР). При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только
законодательством РФ (ст. 90 и 95 ЖК РСФСР).
Вообще, вопрос о классификации оснований прекращения договора жилищного найма является достаточно трудным. Особенно явно
проявлялась эта трудность классифицировать основания прекращения договора найма до принятия Основ Жилищного законодательства Союза
ССР и союзных республик 1981 г., Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 года, когда авторы предлагали в своих учебниках, монографиях,
диссертациях и так далее различные как основания классификаций, так и сами основания прекращения договора найма жилого помещения.
Так, например, Б. К. Комаров [2] предлагает строить основания прекращения договора жилищного найма по материально-правовому признаку,
по юридическим фактам, с наступлением которых закон связывает прекращение договора жилищного найма, например, разрушение или порча жилого
помещения, невозможность совместного проживания и так далее. Этой же точки зрения придерживается и М. Нечецкий в работе "Очерки советского
жилищного права" [3]. Также Комаров отмечает, что в материально-правовом аспекте при классификации оснований прекращения договора
жилищного найма нужно выделить группу оснований прекращения договора найма, возникающих лишь в силу наступления определенных юридических
фактов — без нарушения нанимателем своих прав и обязанностей, без виновного нарушения им договорной дисциплины или даже в силу договора [1]
. Но самую обширную, наиболее часто встречающуюся группу оснований прекращения договора жилищного найма составляют случаи, связанные с
нарушением нанимателем своих обязательств, влекущих за собой расторжение договора жилищного найма и выселение виновного.
"Лишь после выяснения материально-правовых оснований прекращения договора жилищного найма, — пишет Комаров, — должны быть
показаны процессуальные и иные особенности прекращения договора в судебном и административном порядке" [2]. Наконец, необходимо показать
последствия прекращения договора жилищного найма и отметить случаи прекращения договора без предоставления и с предоставлением нового
жилого помещения.
Представляется, что с предложенными Комаровым основаниями можно согласиться, но с самими основаниями классификации прекращения
договора жилищного найма, которые он предлагает, согласиться нельзя, так как некоторые из них уже не существуют в силу того, что устарели и не
предусмотрены действующим законодательством, а некоторые противоречат основаниям прекращения договора найма, установленным Жилищным
кодексом. Так, к основаниям прекращения договора найма жилого помещения, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих
обязанностей, Комаров относит следующие случаи:
· изменение сторон договора;
· утрата и изменение объекта договора;
· отказ нанимателя от использования жилого помещения;
· обмен жилых помещений;
· окончание срока договора;
· приобретение съёмщиком права частной собственности на жилой дом [1].
Если анализировать некоторые из приведенных оснований, то так безапелляционно относить их к основаниям прекращения договора найма
нельзя, так как существуют и определенные особенности этих оснований. Например, изменение сторон в договоре будет основанием прекращения
этого договора лишь в том случае, если изменился наниматель жилого помещения, а не наймодатель, а также, если новым нанимателем стало другое
лицо, а не член семьи нанимателя, иначе произойдет только замена стороны в договоре, а сам договор своего действия в отношении членов семьи
бывшего нанимателя жилого помещения не прекращает.
Спорным является и случай с обменом жилых помещений. Если это обмен между двумя нанимателями, то вопросов не возникает: происходит
прекращение двух договоров найма жилых помещений, что вместе с тем является основанием возникновения двух новых договоров найма. Но
существует и случай родственного обмена (ст. 79 ЖК РСФСР), который нельзя отнести к этому основанию прекращения договора жилищного найма,
так как для сторон, которые переезжают в другое жилое помещение, одни жилищные правоотношения действительно прекращаются и возникают
новые. Для тех же членов семьи, которые остаются проживать в прежнем жилом помещении, но принимают другого члена семьи взамен выбывшего
в порядке обмена, происходит не прекращение, а изменение жилищного правоотношения. Также существуют случаи принудительного обмена, который
производится вопреки воле участников обмена как один из способов охраны жилищных правоотношений, поэтому его нельзя относить к основаниям
прекращения договора жилищного найма, не связанным с виновным нарушением нанимателем своих обязанностей.
|